Programma 8 | Bouwen, wonen en gronden

Bouwen en Wonen
Er moeten woningen aan de voorraad worden toegevoegd, met name voor senioren en starters. Er is ook een stevige vraag naar zorggeschikte woningen. De komende jaren neemt de vraag naar levensloopbestendige woningen aanzienlijk toe, waardoor ouderen langer zelfstandig met zorg aan huis kunnen blijven wonen. Ook ligt er een grote opgave om de noodzakelijke uitbreiding van de 24-uurs zorgplekken voor psychogeriatrie (dementiezorg) en somatiek te realiseren, waardoor dit zorgaanbod in onze gemeente geborgd wordt. De gemeente Ooststellingwerf heeft in de Regio Deal Zuid Oost Fryslân afspraken gemaakt met betrekking tot de toe te voegen woning voorraad. 

• Voor Ooststellingwerf geldt de unieke situatie dat in alle dorpen binnenstedelijk vrij in aantal mag worden gebouwd. In de Regio Deal 'wonen' is deze afspraak bevestigd. Dit geeft de mogelijkheid om bestaande panden waarvan de huidige functie is vervallen om te zetten naar wonen. Het biedt mogelijkheden om ‘rotte kiezen’ aan te pakken, te herstructureren en op deze plekken woonmogelijkheden te creëren.
• Zorgvuldige invulling van de leefomgeving is van essentieel belang; door goede ruimtelijke ordening, klimaatbestendig ontwerpen, groene openbare ruimte en een gezond leefklimaat te creëren kan er een plus aan de leefomgeving worden toegevoegd.
• Ouderen kunnen langer zelfstandig blijven wonen in levensloopgeschikte woningen en geclusterde woonvormen.
• De 24 uurs-zorgplekken met toezicht voor psychogeriatrie en somatische zorg zijn uitgebreid.
• ‘Zorgen voor elkaar’ wordt mogelijk gemaakt voor jong en oud en voor generaties door dit te faciliteren met verschillende woonconcepten.
• We willen een aantrekkelijke woongemeente zijn voor onze huidige en toekomstige inwoners.
• Onze inwoners wonen in een huur- of koopwoning die past bij hun financiële situatie, gezinssamenstelling of zorgbehoefte. Daarnaast willen we dat deze woning energieneutraal en digitaal ontsloten is.
• We staan open voor innovatieve woonconcepten zoals ouderenhofjes, collectief particulier opdrachtgeverschap en tijdelijke woningen.
• We willen dat we bij de uitvoering van de Woon(zorg)visie indien nodig kunnen bijsturen. We vinden het belangrijk dat (nieuwbouw) woningen ook voor inwoners van Ooststellingwerf en jongeren bereikbaar zijn.
  
  

Grondexploitaties

• We hebben met het ministerie en de provincie afgesproken om tot en met 2030 ten minste 700 woningen te realiseren (update 2025: ipv 700 woningen 820 woningen).

Huisvesting vluchtelingen

• De huisvesting van de bijzondere doelgroepen en statushouders in de sociale woningvoorraad vraagt de nodige aandacht, zowel kwantitatief als kwalitatief. Hiervoor maken we afspraken met de provincie.
• Afhankelijk van de invoeringsdatum van de Wet regie op de volkshuisvesting heeft de gemeente twee jaar de tijd om een urgentieverordening vast te stellen. De beoogde invoeringsdatum ligt tussen 1 juli 2026 en 1 januari 2027. In de urgentieverordening wordt een aantal door het Rijk aangewezen doelgroepen opgenomen. De gemeente mag het aantal categorieën urgenten onderbouwd uitbreiden, maar niet verminderen (nb statushouders en herhuisvesters zijn in het wetsontwerp geen aangewezen urgente categorie).

Bouwen en Wonen
Er zijn eind 2025 concrete plannen voor 879 extra woningen in 2030, waarvan voor 250 woningen de ruimtelijke procedure is doorlopen. Bij 196 woningen is de bouw gestart of kan met de bouw gestart worden.

Grondexploitaties
De grondexploitaties voor de gemeentelijke woningbouwplannen in Oldeberkoop ('t Hooge, fase 2), Makkinga (Muldersveld), Oosterwolde Rikkingahof (4 kavels aan de es) en Oosterwolde-West (4 kavels nabij Flippobrug en Rozendael) zijn vastgesteld. Deze maken het mogelijk om alle kavels uit te geven in de vooraf bepaalde woningbouw-segmenten. 

Huisvesting vluchtelingen
De huisvesting van vluchtelingen is voor de komende twee jaar geborgd, met uitzondering van de huisvesting van statushouders.

Monumentenzorg, gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit en kerkenvisie

• Een jaarlijks budget maakt het mogelijk om subsidies te verstrekken aan monumenteigenaren die hun monument herstellen of onderhouden. Van het budget wordt ook de Open Monumentendag georganiseerd. Dit jaar kreeg deze dag een andere invulling. De eigenaren van de monumenten kregen nu zelf de kans om te genieten van bijzonder erfgoed. Voor hen was een speciale architectuur-bustour georganiseerd.
• Monumentenambassadeurs brengen met hulp van de gemeente een paar keer per jaar een nieuwsbrief uit aan monumenteigenaren.  
• In 2023 is de Verordening op de gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit vastgesteld, waardoor hûs en hiem onder de Omgevingswet als adviseur van het college kon blijven opereren. In 2025 heeft hûs en hiem wederom op bouwplannen geadviseerd.
• De kerkenvisie was in 2020 vastgesteld. In 2025 is er geen aanpassing op doorgevoerd.

Bouwen en Wonen 

• Nieuwe woondeal. We sloten een nieuwe woondeal met de provincie Fryslân. Daardoor kunnen we nu 820 extra woningen bouwen in de periode tot en met 2030 (de eerste woondeal was in 2022 nog 500). 
• Woningbouwprogrammering. Om invulling te geven aan de 'opdracht' van het Rijk en de provincie om 820 extra woningen te realiseren in onze gemeente (woondeal 2025) hebben we eind 2025 onze woningbouwprogrammering tot en met 2030 bij de provincie neergelegd voor instemming. Het programma bevat plannen voor 879 extra woningen tot en met 2030 op verschillende locaties in 11 van de 13 dorpen in onze gemeente. We hebben dus iets meer plannen dan nodig, omdat er altijd plannen uitvallen. 
• Betaalbaarheid. Van alle nieuwe 820 woningen moet 2/3e betaalbaar (prijspeil 2025) zijn. Dit houdt in:
  • 30% van alle woningen is sociaal (maximale huur € 900,07 per maand)
  • de rest van die 2/3e valt in het middensegment (huur tot ongeveer € 1.184,82 per maand en betaalbare koop tot € 405.000)
  • 1/3e van alle woningen valt in het duurdere segment (huur of koop)
• De locaties liggen deels binnen dorpen en deels buiten dorpen.
• De voormalige busremise in Oosterwolde is gekocht van Arriva. Er ontstaat daardoor in de toekomst ruimte voor woningbouw. Om dat te realiseren was in 2024 al een voorkeursrecht gevestigd op het Arriva-terrein en percelen daar in de buurt.
• Initiatiefnemer. Soms is de gemeente zelf initiatiefnemer van de woningbouwplannen (grond van de gemeente). Meestal gaat het om een initiatief van een projectontwikkelaar of een particulier. Bij elk plan is een goede leefomgeving het uitgangspunt.
• Woonbehoefte onderzoek. We deden onderzoek naar de woningbehoefte. Hieruit blijkt dat er woningen nodig zijn voor: 
  • voor jongvolwassenen die zelfstandig willen wonen
  • voor gezinnen die willen doorgroeien
  • voor ouderen die graag gelijkvloers en dichtbij voorzieningen willen wonen
• Voorrang eigen inwoners. We onderzochten de mogelijkheden om woningen toe te wijzen aan eigen inwoners. De gemeente heeft geen directe wettelijke mogelijkheden. Wel is het mogelijk om eigen inwoners een voordeel te geven via uitgifte van grond aan een collectief (CPO). In 2025 hadden wij hiermee goede ervaringen.
• Wij maakten prestatieafspraken met woningcorporaties, onder andere over sociale woningbouw. We gaan uit van 30% sociale woningen. Een deel daarvan is geclusterd en gelijkvloers voor senioren. 
• We werkten aan regels voor woningsplitsing en bereidden een pilot met woningdelen voor. In 2026 voeren we de regels uit en start de pilot.
• We maakten regels voor premantelzorgwoningen bij bestaande woningen. We behandelden zeven aanvragen. Een premantelzorgwoning is nu gebouwd.
• Beleid. De gemeenteraad stelde een addendum bij de woonzorgvisie 2022-2026 vast, waardoor dit beleid weer actueel is.

Grondexploitaties

• De grondexploitaties zijn vastgesteld door de gemeenteraad en hiermee actief geworden. Zowel de kosten als opbrengsten worden hierop per gemeentelijk woningbouwplan verantwoord.

Huisvesting vluchtelingen

• Voor de taakstelling asiel is de huisvesting door het COA in Rikkingahof verlengd tot aan de sloop van het pand. Naar verwachting zal de sloop in de loop van 2028 plaatsvinden.
• Voor de inspanningsverplichting opvang Oekraïners zijn lopende contracten verlengd en aanpassingen doorgevoerd in hotel Appelscha, zodat bewoners zelfstandig kunnen koken. Daarnaast is de opvang op de Roggeberg definitief beëindigd en is in plaats daarvan een nieuwe locatie geopend in de accommodatie de Vrije Vogel in Elsloo.  
• Voor de taakstelling huisvesting statushouders is voldaan aan de opgave voor 2025, maar de achterstand die is ontstaan in 2023 is niet of nauwelijks ingelopen. Deze achterstand betreft ongeveer 25 personen.  

Monumentenzorg, gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit en kerkenvisie

• We zijn de gemeentelijke website voor het onderwerp monumenten aan het verbeteren. Deze wordt daardoor aantrekkelijker en beter leesbaar. We overwegen daarbij om informatie over monumenten beschikbaar te stellen op de Erfgoedstandaard. We hebben daarover afgestemd met de gemeenten Weststellingwerf en Opsterland. De Erfgoedstandaard wordt door de rijksoverheid geadviseerd voor het vastleggen en uitwisselen van data met betrekking tot het gebouwde, vervaardigde en aangelegde erfgoed (objecten en structuren met een zekere of verwachte cultuurhistorische waarde) in de fysieke omgeving. 
• In 2025 is voor € 22.000 subsidie verstrekt voor onderhoud en herstel van monumenten. Het subsidieplafond van € 25.000 is daarmee niet overschreden. Een opgebouwde reserve blijft beschikbaar.
• In 2025 is door Stichting Interieurs in Fryslân doorgegaan met een onderzoek naar historische interieurs. Het onderzoek is vertraagd, maar zal in 2026 worden afgerond. 
• Het beheer en onderhoud van de kerkenvisie-website kost geld. We willen deze website niet langer operationeel houden. Van de kerkenvisie is een pdf-bestand gemaakt, dat we gaan plaatsen op de gemeentelijke website.

Bouwen en Wonen

• Inwoners ervaren dat Ooststellingwerf een goede woongemeente is.
• Inwoners merken dat we in (bijna) alle dorpen woningbouwplannen ontwikkelen en daarmee investeren in de leefbaarheid.
• Inwoners merken dat er woningen in verschillende typen en prijsklassen te koop staan of in ontwikkeling zijn. Dat geldt voor starters, gezinnen en ouderen. Ze zien ook dat er plannen zijn voor sociale woningbouw.
• Inwoners die voor elkaar zorgen hebben meer ruimte om dat thuis te doen. Bijvoorbeeld via een mantelzorgwoning of een premantelzorgwoning.

Grondexploitaties

• We zijn gestart met de uitgiften van de kavels in Oldeberkoop ('t Hooge, fase 2) en Makkinga (Muldersveld). De starterswoningen in deze beide plannen zijn uitgegeven in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). De kavels voor sociale huurwoningen zijn verkocht aan Stichting Actium. De hernieuwde uitgifte van kavels voor vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap staat gepland vanaf 17 december 2025. Potentiële kopers kunnen zich dan inschrijven. De kavels worden in februari 2026 door middel van loting in optie gegeven. In de optieperiode tekenen kopers het koopcontract bij de gemeente. De notaris regelt daarna de levering. Inwoners zien in 2026 dat de bouw start voor verschillende doelgroepen. Dat geldt in ieder geval voor de woningen van starters en voor de sociale huurwoningen.
• Inwoners in Oosterwolde-West zien dat de voorbereidingen voor vier nieuwe woningen in 2025 zijn gestart. De uitgifte van de kavels volgt in 2026.

Huisvesting vluchtelingen

• De opvang van de verschillende doelgroepen op de verschillende locaties verliep zonder incidenten. Inwoners ervaarden geen overlast.

Monumentenzorg, gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit en kerkenvisie

• Monumenteigenaren lezen via de nieuwsbrief de laatste informatie over (hun) monumenten. Ze zijn ook bijgepraat op informatieve avond in het gemeentehuis die in maart 2025 was georganiseerd. Ook in 2026 wordt op deze manier informatie gedeeld met de eigenaren. 
• De gemeentelijke adviescommissie omgevingskwaliteit adviseert aan de hand van het door de gemeenteraad vastgestelde beleid (bijvoorbeeld de welstandsnota of een beeldkwaliteitsplan) over de omgevingskwaliteit. Inwoners merken bij een toets aan de welstandsnota nog wel eens dat deze nota niet meer op alle onderdelen past bij de huidige inzichten. In de OWO-gemeenten wordt een Nota Omgevingskwaliteit voorbereid. Tegelijk wordt voor concrete nieuwbouwprojecten in een vroeg planstadium overleg gevoerd met de adviescommissie over de te hanteren ontwerp-concepten, die later worden uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan. Voor concrete kleinere plannen wordt af en toe een omgevingstafel georganiseerd, waarin ook omgevingskwaliteit (ontwerp erf en gebouw) een onderwerp is. 
• De kerkenvisie is een hulpmiddel om het gesprek over de toekomst van een kerkgebouw te kunnen voeren met de kerkeigenaren of met andere belanghebbenden.

• Structuurvisie 2010-2020-2030 Ooststellingwerf
• Notitie 'Platteland aan zet' (kaders gebiedsuitwerkingen) (januari 2012)
• Notitie 'Voortgang pilot dorpsagenda’s/gebiedsagenda’s' (voorjaar 2012)
• Woon(zorg)visie Ooststellingwerf 2022-2026 en het addendum daarop (2025)
• Afwegingskader woningbouwplannen 2025
• Regiodeal wonen Z-O Fryslan 2025
• Huisvestingswet
• Nota Grondbeleid 2022
• Nota Grondprijzen 2022 -2026
• Nota bouwleges gemeente Ooststellingwerf 2016-2019 (januari 2016)
• Kerkenvisie (januari 2021)
• Notitie Tiny Houses Ooststellingwerf (januari 2021)

In onderstaand overzicht lichten we afwijkingen > € 25.000 toe.

Taakveld 8.1 Ruimtelijke ordening, voordeel € 1.058.000
Faciliterend grondbeleid, nadeel € 177.000
Sommige plannen/overeenkomsten met derden schuiven, door diverse redenen, op in tijd. Hierdoor zijn er wel uren gemaakt maar er staat nog geen bijdrage tegenover. Dit volgt dan in 2026. Zie ook programma 0, daar staat het voordeel voor de doorbelaste uren.

Omgevingswet, voordeel € 459.000
De ambtelijke inzet omgevingswet van € 74.000 is geboekt in programma 0. Dit betekent een voordeel in programma 8 en een nadeel in programma 0. Na aftrek van de personele inzet resteert er een voordeel van € 385.000*. De voorbereidingen voor de start van de werkzaamheden van externe partijen hebben langer geduurd dan verwacht. Hierdoor is er in 2025 minder uitgegeven dan begroot. Het resterend budget 2025 is nodig gedurende de transitiefase welke duurt tot 2032.

Algemene reserve, nadeel € 385.000*
Lagere onttrekking voor omgevingswet.

Taskforce woningbouw, voordeel € 809.000*
De lasten die ten laste van dit budget komen zijn in 2025 € 191.000. Daarnaast waren er ook personeelslasten die zijn ten laste gebracht van de reeds actieve complexen en voorbereidingskosten. Dus die komen dan niet ten laste van dit budget. Het resterende budget blijft beschikbaar voor verdere versnelling van de woningbouwopgave. Zie hieronder.

Algemene reserve, nadeel € 809.000*
Lagere onttrekking wegens lagere lasten taskforce.

Taakveld 8.2 Grondexploitatie (niet-bedrijventerreinen)
Ontwikkelplannen, inclusief grondexploitatie Industrieterreinen, € 0 (resultaat neutraal)
Dit bestaat uit twee onderdelen: één ervan heeft invloed op het rekeningsresultaat en de ander niet. Invloed op het rekeningsresultaat is de jaarlijkse actualisatie van de omvang van de reserve grondexploitatie. De omvang van de reserve is normaal gesproken gebaseerd op de risico's met betrekking tot de toekomstige verkopen voor de komende vijf jaar en de huidige boekwaarde van de complexen. Sinds 2022 is de omvang van de reserve niet via de gebruikelijke actualisatie bepaald. Ook voor 2025 stellen wij voor deze lijn te volgen.

In 2025 zijn er twee nieuwe exploitaties (1132 Rikkingahof en 1133 Oosterwolde West) vastgesteld door de raad. In 2025 is er één exploitatie (1117 Elsloo) afgesloten. Voor het complex 1131 Muldersveld is in 2024 een voorziening gevormd voor het verlies op de exploitatie van € 182.000. Dit is gedekt met een onttrekking van de reserve grondexploitatie. Bij de actualisatie van de ramingen van dit complex wordt het verlies nu geschat op € 30.000. Dat betekent dat € 152.000 kan vrijgevallen uit de voorziening, dit is weer toegevoegd aan de algemene reserve grondexploitatie.

De grondexploitatie is in administratief opzicht een sluitend systeem. Het saldo van de baten en lasten, na winstneming via de reserve, wordt verrekend met de boekwaarde op de balans. De toename van de boekwaarde is € 1.347.000:

• Resultaat uit reguliere baten en lasten € 1.372.000 (toename boekwaarde). In 2025 is er één kavel bij complex ‘t Hooge verkocht. Er is nog 1 kavel in Langedijke beschikbaar en die wordt in 2026 verkocht. Voor de exploitaties ’t Hooge, Muldersveld en Oosterwolde West is de verkoop van de kavels gestart in 2025 en zal worden geëffectueerd in 2026.
• Onttrekking van de reserve (afname boekwaarde) in verband met winstneming volgens de POC-methode (percentage of completion) € 25.000.

Taakveld 8.3 Wonen en bouwen, voordeel € 479.000
Volkshuisvesting/woningbouwleningen, voordeel € 280.000
Er is een subsidie van € 280.000 aangevraagd vanuit de Realisatiestimulans (financiële bijdrage vanuit het Rijk van € 7.000 per gerealiseerde woning in 2025). Dit bedrag willen we vanaf 2026 inzetten om sociale huur en betaalbare koop te stimuleren. Wij stellen u daarom voor dit bedrag beschikbaar te houden voor 2026. Wij komen hierover nog bij de raad terug.

Omgevingsvergunningen, voordeel € 158.000
In de laatste maanden van 2025 zijn er meer omgevingsvergunningen voor grotere projecten afgegeven dan verwacht bij de najaarsrapportage.

* Maakt onderdeel uit van de incidentele baten en lasten.